Tarjoaja on toimittaja, joka on jättänyt tarjouksen julkisen hankinnan toteuttamiseksi. Hankintamarkkinat ja tarjouspyyntöjen seuranta asettavat osaltaan vaatimuksia, mutta tarjouskilpailuun osallistuminen, tarjouksen laatiminen, hankintasopimuksen tekeminen ja sopimuksen toteutus asettavat uuden hankintalain ja kynnysarvojen osalta uudenlaisia vaatimuksia liiketoiminnan harjoittamiselle.

Työ- ja elinkeinoministeriö ylläpitää maksutonta sähköistä julkisten hankintojen ilmoituskanavaa HILMA:a. HILMA:ssa tehdään ja julkaistaan ilmoitus EU-laajuisesta sekä kansallisesta hankinnasta. Tarjoaja saa HILMA:sta tiedon käynnissä olevista hankintamenettelyistä ja ennakkotietoa tulevista hankinnoista. Sen jälkeen, kun hankintailmoitus on tehty HILMA:ssa, hankintayksikkö voi halutessaan lähettää tarjouspyynnöt myös suoraan mahdollisille tarjoajille. Tarjoajan tulee säännönmukaisesti pyytää tarjouspyyntöasiakirjat hankintayksiköltä hankintailmoituksen perusteella, mikäli niitä ei ole muutoin saatavilla. Esimerkiksi avoimessa hankintamenettelyssä hankintayksikön tulee toimittaa tarjouspyyntö kaikille halukkaille.

Tarjoajan tulee olla tarvittaessa itse aktiivinen etsiessään tarjouspyyntöjä. Tarjouspyynnön antamisessa noudatetaan eri tapoja riippuen siitä, mitä menettelyä hankintaan sovelletaan. Esimerkiksi EU-kynnysarvot ylittävässä avoimessa menettelyssä hankintayksikön on lähetettävä tarjouspyyntö sitä pyytävälle tarjoajalle tietyn ajan kuluessa pyynnöstä, mikäli pyyntö on tehty riittävän ajoissa ennen tarjousajan päättymistä. Hankintayksikkö voi vaihtoehtoisesti asettaa tarjouspyynnön sähköisesti kokonaisuudessaan tarjoajien saataville hankintailmoituksen julkaisemispäivästä lähtien ilmoituksessa mainitussa Internet-osoitteessa. Rajoitetussa menettelyssä, neuvottelumenettelyssä ja kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä tarjouspyyntö lähetetään vain niille ehdokkaille, jotka hankintayksikkö on valinnut kyseiseen tarjousmenettelyyn. Tällöin tarjouspyyntö on lähetettävä samanaikaisesti kaikille ehdokkaille. Tarjoajilla tulee olla tasapuoliset mahdollisuudet saada annetut tiedot ennen tarjousten jättämistä.

Tarjouspyynnön tarkoituksena on hankinnan kohteen ja sen toteuttamiseen liittyvien seikkojen kuvaaminen siten, että sen perusteella saadaan vertailukelpoisia tarjouksia. Tarjoajan näkökulmasta ajatellen tarjouspyyntö ja hankintailmoitus määrittelevät sen, mitä hankintayksikkö hankinnaltaan haluaa, jolloin tarjoajan on tehtävä tarjouksensa niiden mukaisesti. Jos tarjouspyyntö ja hankintailmoitus ovat kuitenkin keskenään sisällöltään ristiriitaisia, hankintailmoituksen sisältö on ratkaiseva, mikä tuleekin huomioida tarjousta laadittaessa.

Hankintamenettely on kaksijakoinen prosessi, jossa hankintayksikkö voi ensiksi selvittää rasittaako tarjouksen tekijää jokin laissa tarkoitettu poissulkemisperuste. Hankintayksikkö voi muun määrittelyn lisäksi asettaa vaatimuksia myös tarjoajien rahoitukselliselle ja taloudelliselle tilanteelle, tekniselle suorituskyvylle ja ammatilliselle pätevyydelle. Hankintayksikkö tekee päätöksensä mainittuja arviointiperusteita käyttäen ja valitsee ne ehdokkaat, jotka se ottaa mukaan tarjouskilpailuun. Tarjoajan on siten ensisijaisesti huolehdittava siitä, että hänen tarjouksensa pääsee mukaan tarjousten arviointiin.

Tarjousten arviointimenettelyssä tarjous valitaan joko hinnaltaan halvimpana tai kokonaistaloudellisesti edullisimpana. Kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen vertailuperusteina ovat esimerkiksi laatu ja tekniset asiat, kuten toiminnalliset ominaisuudet sekä ympäristöystävällisyys. Hankintayksikkö saattaa myös arvostaa käyttökustannuksiltaan ja kustannustehokkuudeltaan edullisempia tuotteita enemmän kuin myynnin jälkeistä palvelua ja teknistä tukea. Ammattiostaja kiinnittää huomiota myös huoltopalveluihin, toimituspäivään tai toimitus- tai toteutusaikaan taikka elinkaarikustannuksiin. Tarjoajan tehtävänä on luvata tuotteet ja palvelut mahdollisimman hyvin ja kattavasti siten kuin tarjouspyynnössä on edellytetty, mutta myös niiltä osin, mitä ei ole kysytty. Jälkimmäinen tilanne on erittäin tärkeä, koska se saattaa ratkaista sijan tai vaikuttaa olennaisesti menestymiseen tarjouskilpailussa

Mainitut näkökohdat erottuvat hyvässä tarjouksessa siten, että ostaja voi perustellusti tehdä hankintapäätöksen. Tarjouksen tulee olla tarjouspyynnön mukainen täydelliseksi laadittu tarjous. Tarjoajana on syytä muistaa, että ostaja on tiukasti sidottu tarjouspyynnössä esitettyihin vaatimuksiin. Tarjoajan ainoa työkalu on tehty tarjous; ei aiemmat asiakassuhteet tai neuvottelut.

Ennen kuin tarjoaja allekirjoittaa tarjouksensa, tulee kaikkien tarjoukseen sisällytettyjen tietojen ja ehtojen tarjouspyynnön mukaisuus vielä kerran tarkastaa. Tarjoajan tulisikin aina varata riittävät resurssit ja ammattitaito tarjousten laadinnan jokaiseen vaiheeseen. Kun omat voimavarat ja kustannuslaskelmat ovat oikein laskettu, ja mahdolliset alihankkijoiden sopimusjärjestelyt asianmukaisesti laadittu, lähtökohdat tarjouskilpailuun osallistumiselle ovat olemassa. Hyvä tarjouksen laatija kiinnittää huomiota myös tarvittaviin liitteisiin. Tarjouspyynnöt sisältävät lähes aina pyyntöjä esittää dokumentteja yrityksen toiminnasta aina kaupparekisteriotteesta laadunhallinta- ja ympäristöselvityksiin. Tarjoajana yrityksen tulee huolehtia toimintansa huolellisesta dokumentoinnista ja todistusten saatavilla olosta. Asiantuntija-avulla tarjous räätälöidään tarjouspyynnönmukaiseksi.

Maria Arjonen

lakimies

maria.arjonen@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä asiantuntijana julkisia hankintoja koskevissa asioissa.

Tavaramerkki on elinkeinonharjoittajan tuotteiden tunnusmerkki. Tavaramerkin tarkoituksena on toimia eri yritysten tuotteiden, palveluiden tai tavaroiden erottamisvälineenä. Tavaramerkki antaa haltijalleen yksinoikeuden kyseisen merkin käyttöön tuotteiden markkinoinnissa.

Saadakseen yksinoikeuden merkin käyttöön elinkeinoharjoittajan tulee rekisteröidä tavaramerkki. Suomessa rekisteröintiviranomaisena toimii Patentti- ja rekisterihallitus (PRH). Rekisteröityään tavaramerkin elinkeinonharjoittaja voi valvoa oikeuksiaan ja estää kilpailijoita käyttämästä tavaramerkkejä, jotka ovat sekoitettavissa rekisteröityyn tavaramerkkiin. Yksinoikeus suojaa elinkeinonharjoittajan lisäksi myös kuluttajia, jotka voivat luottaa tietyllä merkillä myytävien tuotteiden laatuun ja lähteeseen.

Suomalaisen tavaramerkkirekisteröinnin sijaan elinkeinoharjoittaja voi hakea Yhteisön tavaramerkkiä eli koko Euroopan unionin alueen kattavaa tavaramerkkiä. Yhteisön tavaramerkkiä haettaessa rekisteröintiviranomaisena toimii Euroopan yhteisön Sisämarkkinoiden harmonisointivirasto (OHIM, Office for Harmonization in the Internal Market). Yhteisön tavaramerkki voidaan rekisteröidä ainoastaan koko EU:n alueelle, eli rekisteröintiä ei voida valikoida vain tiettyjen jäsenvaltioiden alueelle. Rekisteröinnin oikeusvaikutukset ovat koko alueella samat.

Yhteisön tavaramerkkiä koskeva hakemus tulee tehdä OHIM:n lomakkeelle. Lomake tulee jättää joko suoraan OHIM:iin tai sen voi toimittaa myös PRH:n kautta. Rekisteröintihakemuksen voi tehdä myös sähköisesti. Rekisteröintimenettely sisältää muun muassa muodollisen tarkastuksen, absoluuttisten esteiden tutkimisen, relatiivisten esteiden tutkimisen sekä kuuluttamisen yhteisön tavaramerkkilehdessä. Muilla tavaramerkkien haltijoilla on väiteoikeus hakemuksen julkaisemisen jälkeen kolmen (3) kuukauden määräajalla. Mikäli rekisteröinnille on este jonkin jäsenvaltion osalta, merkin rekisteröinti raukeaa koko EU:n osalta. Mahdollisista kustannuksista huolimatta rekisteröintihakemuksen laadinnassa kannattaa käyttää asiantuntevaa asiantuntija-apua.

Rekisteröinnin yhteydessä tavaramerkin hakijalla on mahdollisuus vedota aikaisempaan hakemukseen perustuvaan etuoikeuteen. Tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi suomalaisen tavaramerkin haltija voi vedota Suomessa tekemäänsä tavaramerkkirekisteröintiin ja saada niin sanotun senioriteetin hakemukselleen. Tällöin yhteisön tavaramerkki voi saada tietyn maan osalta paremman, vanhemman oikeuden. Yhteisön tavaramerkin rekisteröinti on voimassa 10 vuotta hakemispäivästä ja rekisteröinnin voi uudistaa 10 vuoden jaksoissa.

Yhteisön tavaramerkkiä kannattaa hakea etenkin elinkeinonharjoittajan, jonka toiminta ulottuu tai on suunniteltu ulottuvan Suomen lisäksi muualle EU:n alueelle. Myös muita kansainvälisiä rekisteröintivaihtoehtoja edellä mainittujen lisäksi on mahdollista käyttää. Kunkin järjestelmän hyödyt ja haitat sekä se, mitä rekisteröintijärjestelmää kannattaa milloinkin käyttää, riippuu kustakin tapauksesta ja tapausten erityispiirteistä.

Matti Aaltonen

lakimies

matti.aaltonen@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Venäjän markkinat ovat olleet suomalaisille yrittäjille aina magneettina ja suurten mahdollisuuksien haasteena. Suomalaisia yrittäjiä on aina pidetty luotettavina kumppaneina Venäjällä ja suomalaiset ovat tervetulleita näille markkinoille.

Kaupan syntymisen ehtona on ostajan ja myyjän yksimielisyys kaupasta, sen kohteesta ja ehdoista. Kotimaankauppoihin verrattuna kansanvälisissä kaupoissa on olemassa huomattavia poikkeuksia. Koska kansainvälisiä kauppasopimuksia koskevat kahden tai useamman valtion lainsäädännöt, on syytä ottaa huomioon kunkin maan sopimusoikeuden erityispiirteet. Lisäksi kansainvälistä kauppaa säätelevät erilaiset kansanväliset sopimukset (muun muassa tulli- ja vapaakauppa-, vero-, liikenne-, kuljetus- ja teollisoikeudelliset sopimukset sekä riitojen ratkaisua ja tunnustamista koskevat sopimukset). Kansanvälisistä kauppaa säätelevistä kansanvälisistä yleissopimuksista tärkein on Contracts for International Sales of Goods (CISG).

Kansainvälisten sopimuksien monilukuisuus, epäyhtenäisyys ja niiden pääasiallinen tahdonvaltaisuus on usein tuonut oikeudellisia ongelmia kansanvälisten kauppasopimuksien laadinnassa. Lisäksi vaikeudet sovellettavan lainsäädännön valinnan osalta riitatilanteissa sekä tuomioiden täytäntöönpanokelpoisuus toisissa valtioissa aiheuttavat ongelmatilanteita. Riitojen ratkaisuun vaikuttavat myös oikeuskulttuuri- ja kielierot.

Venäjän sopimusoikeuden pääperiaatteena on sopimusvapaus, jonka mukaan osapuolet voivat vapaasti määritellä sopimuksen sisällön. Venäjä on liittynyt moniin kansanvälisiin konventioihin kuten Suomi (esimerkiksi United Nations Convention on Contracts for International Sales of Goods).

Venäjän lainsäädäntö on tiukempi monien sopimusmuotojen osalta. Lain mukaan monet sopimustyypit tulee tehdä kirjallisesti (esimerkiksi yritysten väliset sopimukset, kansanväliset sopimukset, luottosopimukset, vuokrasopimukset ja niin edelleen). Lisäksi monet sopimukset pitää vahvistuttaa julkisella notaarilla tai ne vaativat valtion rekisteröintiä (esimerkiksi kiinteistökaupat). Venäjän lainsäädännön mukaan kansainvälisiin kauppasopimuksiin sovelletaan ensisijaisesti Venäjällä sovellettavia kansainvälisiä sopimuksia ja toissijaisesti Venäjän lainsäädäntöä.

Jokainen kauppa on yksilöllinen. Ei ole olemassa standardisopimusta, joka sopisi jokaiseen kauppaan. Sopimuksen laadinnassa kannattaa huomioida kaupan ominaisuudet ja osapuolten kesken sovitut yksityiskohdat. Sopimus kannattaa laatia mahdollisimman yksiselitteiseksi epäselvyyksien ja riitatilanteiden välttämiseksi.

Kauppasopimuksissa huomioitavia kohtia

Sopimuksen muoto: Kansainvälisessä kaupassa on syytä laatia kirjallinen kauppasopimus. Suullisten sopimusten heikkona puolena on se, että riitatilanteissa suullisten sopimusten sisältöä on vaikea todistaa. Lisäksi Venäjän Federaation lainsäädännön mukaisesti suullinen kansanvälinen sopimus on mitätön.

Sopimuksen osapuolet: Kauppasopimuksen osapuolena on yleensä yritys. Aina kannattaa tarkistaa osapuolen tausta, yrityksen rekisteritiedot, taloustiedot, edustajan nimenkirjoitusoikeus ja valtuutus. Venäjällä nimenkirjoitusoikeus on lain mukaan vain yhtiön pääjohtajalla. Valtuutetulla edustajalla on oltava julkisen notaarin antama ja vahvistama valtakirja.

Kauppasopimuksen kohde: Kauppasopimuksella on tietty kohde. Sopimuksissa kannattaa yksiselitteisesti kuvata ja määrittää kohde sekä sen laatu, arvo ja määrä. Sopimuksessa kannattaa myös sopia tuotteen laadun tarkastusmenettelystä ja virheen toteamismenettelystä. Suuri osa sopimusriidoista johtuu siitä, että sopimuksen kohdetta ei ole määritetty riittävän kattavasti.

Tavaran hinta ja maksuehdot: Pitkäkestoisissa kauppasopimuksissa kaupan hinnasta on syytä sopia erikseen kunkin tilauksen osalta. Lisäksi kannattaa sopia valuutasta ja myös siitä, mitä kuuluu tavaran hintaan. Lisäksi on tärkeää sopia maksuehdoista sekä muun muassa omitusoikeuden siirtymisestä, toimitusajasta, sopimusrikkomuksista ja niiden seuraamuksista.

Kaupan toimitusehdot: Toimitusehtoina kannattaa käyttää INCOTERMS 2010 -ehtoja sekä sopia toimittamisen yksityiskohdista. INCOTERMS 2010 -ehdot yksinkertaistavat huomattavasti kauppasopimuksia ja kohteen toimittamisprosessia. Toimituslausekkeet määrittelevät muun muassa kuka on vastuussa tavaran lastauksesta, kuljetuksesta sekä tarvittavien asiakirjojen, vakuutusten ja lupien hankkimisesta. Koska tavara toimitetaan rajan yli, on tärkeä määritellä etukäteen kenen vastuulla on tullaus ja tullaukseen liittyvät toimenpiteet.

Sopimuksen kohteen laatu: Myytävän tavaran laatua koskevat ehdot on syytä määrittää sopimuksessa. Lisäksi Venäjällä on omat kaupan laatusäännöt ja -standardit. Ennen kaupan tekemistä ja kaupan kohteen toimittamista kannattaa tarkistaa, minkälaiset laatuvaatimukset kaupan kohteella on asetettu (muun muassa standardit, hygieniaturvallisuutta ja ravitsemuksellisia arvoja koskevat vaatimukset, terveystodistukset ja muut vastaavat luvat). On myös syytä tarkistaa olemassa olevat kauppaa koskevat tullimaksut, valmisteverot, arvonlisävero, sertifioinnit ja niin edelleen. Yleensä näistä aiheutuneista kustannuksista huolehtii ja vastaa ostaja, mutta niistä kannattaa sopia etukäteen riskien ja väärinkäsitysten välttämiseksi.

Soveltuva laki ja riitojen ratkaisu: Sopimusta laadittaessa on tiedettävä, minkä maan lainsäädäntöä sopimukseen sovelletaan. Vaihtoehtoja ovat osapuolten sopiman valtion lainsäädäntö, kansanvälinen konventio tai lainvalintasääntöjen mukaan määräytyvä lainsäädäntö. Sopimuksessa täytyy ehdottomasti sopia siitä, missä maassa ja minkä maan lainsäädännön mukaisesti kauppasopimuksesta syntyviä riitoja ratkaistaan. Tietyissä tilanteissa on suositeltavaa lisätä sopimukseen välimieslauseke. Välimiesmenettelyn hyötyinä ovat nopeus, valituskelvoton ratkaisu sekä ratkaisun tunnustettavuus ja täytäntöönpanokelpoisuus myös toisissa valtioissa. Lisäksi välimiesmenettely ei ole julkinen kuten oikeudenkäynnit pääsääntöisesti.

Immateriaalioikeudet: Mikäli kauppasopimuksen kohde sisältää tai vaatii tekijänoikeuksia, patentteja, lisenssejä, tavaramerkkejä tai verkko-osoitteita, täytyy etukäteen huolehtia niiden rekisteröinnistä Venäjällä tai harkita kansainvälistä rekisteröintiä sekä sopia kauppasopimuksessa niiden käyttöehdoista.

Venäjän kaupan kauppasopimusten laadinnassa on syytä käyttää asiantuntija-apua.

Nikolay Yuferev
lakimies

nikolay.yuferev@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä Venäjän kauppa- ja sopimusoikeuden asiantuntijana.

Brändi muodostuu useasta tekijästä – yrityksen ja tuotteiden nimistä, tunnuksista, logoista, musiikista ja nykyisin myös verkkoilmeestä. Se luo mielikuvan siitä, mitä yritys tekee, mitä se tuottaa ja miten se tämän tekee. Ennen kaikkea brändi erottaa yrityksen sen kilpailijoista!

Menestyvän brändin arvo yrityksen koko arvosta voi olla hyvinkin merkittävä. Viisas yritys suojelee omaa brändiänsä sen luvattomalta hyödyntämiseltä lainsäädännön tarjoamin keinoin. Miksi antaa valua lukuisien työtuntien hedelmien pois omista käsistä ilmaiseksi, jos yhtä hyvin voisi taloudellisesti hyödyntää isolla työllä luotua brändiä?

Yrityksellä voi olla yksi tai useampi brändi riippuen siitä, millä strategialla yritys brändiään rakentaa. Mikäli yrityksen brändi on luotu sen toiminimen ympärille, saa yritys vahvan suojan nimelleen rekisteröimällä nimen toiminimekseen, rinnakkaistoiminimekseen tai aputoiminimekseen. Rinnakkaistoiminimellä tarkoitetaan yrityksen varsinaisen toiminimen vieraskielistä käännöstä, kun taas aputoiminimi on varsinaisesta toiminimestä täysin erillinen nimi, jolla voidaan harjoittaa jotakin osaa yrityksen liiketoiminnasta. Rekisteröinti estää muita elinkeinonharjoittajia käyttämästä rekisteröityyn toiminimeen sekoitettavissa olevaa toiminimeä. Toiminimilakimme suojaa myös vakiintuneita toiminimiä, mutta vakiintumisen toteennäyttäminen on hankalaa mahdollisessa riitatilanteessa. Lisäksi vakiintumisen kautta voi saada suojaa vain sillä maantieteellisellä alueella, jolla nimi on vakiintunut.

Yrityksen brändi ei aina rakennu yrityksen varsinaisen toiminimen varaan. Brändi voidaan yhtä hyvin rakentaa myös aputoiminimien tai tavaramerkkien ympärille. Myös nämä molemmat kannattaa rekisteröidä patentti- ja rekisterihallituksella vahvan loukkaussuojan rakentamiseksi, vaikkakin molemmille voidaan saada suojaa myös vakiintumisen kautta.

Aputoiminimen käyttö brändin luomisessa on kätevää esimerkiksi silloin, kun halutaan tavoitella uusia asiakasryhmiä tai laajentaa liiketoimintaa aloille, joilla ei ole ennen toimittu. Vanha toiminimi ei välttämättä sisällä tietoa uudesta toimialasta, ja tämän rinnalle voidaan tällöin ottaa uusi nimi, joka sopii ja kuvaa paremmin uutta toimintasektoria. Myös joissain tilanteissa voi olla helpompaa, järkevämpää tai tarkoituksenmukaisempaa hallita yrityksen eri toimialoilla tai -sektoreilla tapahtuva toimintaa eri nimien alla.

Tavaramerkkinä voidaan suojata erottamiskykyinen tunnus, jolla halutaan erottaa omat tuotteet tai palvelut toisten vastaavista. Tavaramerkki voi olla sana, kuvio, ääni tai vaikka iskulause – pääasia on, että se erottaa suojaamansa kohteen muiden aiemmista tavaramerkeistä. Tavaramerkki ei koskaan saa olla sekoitettavissa toisten aiempiin tavaramerkkeihin tai toiminimiin. Sekoitettavuutta tutkitaan samankaltaisia tuotteita suojaavien merkkien osalta.

Myös tekijänoikeutta voidaan käyttää brändin suojaamiseen. Tekijänoikeussuojaa saa teokselle, joka ylittää nk. teoskynnyksen eli on itsenäinen ja omaperäinen, aiemmista teoksista erottuva, luovan työn tulos. Toisin kuin toiminimiä ja tavaramerkkejä, tekijänoikeutta ei voi rekisteröidä. Se syntyy automaattisesti teoksen tekijälle. Mikäli esimerkiksi yrityksen logo on tarpeeksi taiteellinen, voi sen loukkausta vastaan puolustautua myös vetoamalla tekijänoikeuteen, varsinkin jos logolle ei ole haettu tavaramerkkiä. Myös esimerkiksi yrityksen tunnusmelodia voi saada suojaa tekijänoikeuden kautta.

Koska brändin eri osatekijät voivat olla ja yleensä ovatkin hyvin merkittäviä tekijöitä yrityksen arvon kannalta, tulee ne suojata käytettävissä olevin keinoin. Myös niihin liittyvät sopimukset tulee tehdä huolella ja kirjallisesti. Syytä on esimerkiksi varmistua, ettei sama tai samantapainen logo voi päätyä kilpailevan yrityksen käyttöön. Hyvin hoidetuilla immateriaalioikeuksilla luodaan yritykselle positiivinen imago ja maine sekä helpotetaan monessa tilanteessa erittäin vaikeita näyttö- ja todistelukysymyksiä. Kirjallisten sopimusten ja rekisteröintien avulla saadaan myös informaatio säilytettyä yrityksen työntekijöiden käytettävissä ja mahdollistetaan oikeuksien siirrettävyys esimerkiksi liiketoiminnan kaupassa. Hyvin suojatulla brändillä on suora vaikutus yrityksen arvoon!

Kaisa Kyttä

lakimies, OTM, FM (biotekniikka)

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n immateriaalioikeuden asiantuntijana.

Oman asunnon ostaminen on suurimalle osalle suomalaisista suurin yksittäinen investointi elämänsä aikana. Asuntokauppojen suuresta taloudellisesta intressistä huolimatta asuntokauppoihin liittyy usein pankin antaman lainapäätöksen jälkeen nopea aikataulu, jossa tarjouksia tehdään tuntematta ja tutkimatta tarkasti ostettavaa kohdetta. Asunnon ostamista sääntelevät tällöin lähinnä tarve- ja tunneperäiset seikat. Asuntokaupan yhteydessä tekemättä jätetyt tutkimukset ja kuntokartoitukset johtavat valitettavan usein siihen, että asunnon virheet selviävät kaupan osapuolille usein vasta vuosien jälkeen kaupan tekemisestä.

Asunnon ostajalla on lakiin perustuva velvollisuus tarkastaa kaupan kohde. Kiinteistön tai asuinhuoneiston silmämääräisessä tarkastuksessa virheet jäävät kuitenkin yleensä havaitsematta tai niitä ei edes ole mahdollista havaita silmämääräisessä tarkastuksessa. Harvalla asunnon ostajalla on edes riittävää tietoa ja taitoa, jotka mahdollistaisivat asunnon kunnon tarkastamisen riittävän huolellisesti ennen kaupan tekoa. Tämän vuoksi tarkastuksessa on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa.

Asuntokauppojen virheet työllistävät nykyisin yhä enenevässä määrin sekä asianajajia että käräjäoikeuksia. Yleisimmät asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat perustuvat ostajan asunnon virheen perusteella vaatimaan hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Ostajalla oikeus hinnan alennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheen arvo kaupantekohetkellä.

Suurin osa asuntokauppoihin liittyvistä riita-asioista olisi vältettävissä, jos osapuolet suorittaisivat kohteessa perusteellisen kuntotarkastuksen ennen kaupan tekoa. Niissä tapauksissa, joissa kuntotarkastus on tehty ennen kaupan tekoa, osapuolilla on mahdollisuus ottaa mahdolliset asunnon virheet huomioon jo tarjousta tehtäessä ja kauppahinnasta neuvoteltaessa. Virheiden tiedostaminen ennen kaupan vahvistamista palvelee molempien kaupan osapuolten etuja, koska asunnon mahdolliset virheet ovat taloudellinen riski molemmille osapuolille. Koska kaupan kohteen virheiden selvittäminen palvelee molempia osapuolia, yleisen käytännön mukaan osapuolet jakavat tutkimuksista aiheutuneet kulut keskenään.

Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden ratkaiseminen käräjäoikeudessa muodostaa aina osapuolille taloudellisen riskin. Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden lopputuloksen arvioiminen ennakkoon on usein keskimääräistä riita-asiaa vaikeampaa, koska tuomioistuimen ratkaisu perustuu korostetusti näytön arviointiin ja siten lähinnä sen uskottavuuteen. Virheen syntymisen ajankohta, laajuus ja taloudellinen vaikutus ovat asioita, joihin eri asiantuntijoilla on usein toisistaan poikkeavia näkemyksiä. Tämän vuoksi osapuolten on riskien minimoimiseksi ja oikeudenkäynnin välttämiseksi suositeltavaa pyrkiä asiassa sovinnolliseen ratkaisuun jo ennen asian saattamista käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Mikäli ratkaisua joudutaan hakemaan aina hovioikeudesta saakka, muodostuvat oikeudenkäyntikulut useimmissa tapauksissa vähintään yhtä suuriksi kuin alkuperäisen riita-asian taloudellinen intressi. Taloudellinen riski kasvaa myös sen vuoksi, että hovioikeusvaiheessa osapuolten oikeusturvavakuutuksien enimmäismäärä korvauksille on usein ylittynyt. Riita-asian hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti korvaamaan sekä omat että vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Asuntojen kaupassa virheitä käsitellään eri tavoin ja eri lakien mukaan riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistön vai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppa tai onko asunto ostettu uutena. Kiinteistöllä tarkoitetaan oikeustieteessä huomattavasti yksinkertaistaen maapohjaa, eli kiinteistönkauppa on kyseessä silloin, kun ostetaan tila tai tontti, jolla asuinrakennus sijaitsee tai jolle se on tarkoitus rakentaa. Asuinhuoneiston kaupalla taas tarkoitetaan asunto-osakkeiden tai muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Kiinteistön kaupasta ja asuinhuoneiston kaupasta on säädetty omat lakinsa. Kiinteistöjen kaupan osalta sovellettava laki on maakaari ja asuinhuoneistojen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa.

Virheitä koskevat säännökset löytyvät maakaaren 1 luvun 17-19 §:stä. Maakaaressa virheet jaetaan laatuvirheisiin (17 §), vallintavirheisiin (18§) ja oikeudellisiin virheisiin (19§). Laatuvirheen määritelmä on pelkistetysti se, että kaupan kohde ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä mitä on sovittu, myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaupankohteesta tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja, myyjä ei ole oikaissut huomaamaansa ostajan virheellistä käsitystä kaupan kohteesta tai kiinteistössä on salainen virhe. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on ollut olemassa kaupantekohetkellä mutta ostaja taikka myyjä ei ole sitä voinut havaita. Laatuvirhe on virhemuodoista selvästi yleisin.

Vallintavirheellä tarkoitetaan pelkistetysti sitä, että myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaavoituksesta, rakennusluvista ym. tai naapurikiinteistöllä harjoitettavan toiminnan luvista taikka myyjä on jättänyt antamatta oleellisia tietoja edellä mainituista tai jättänyt oikaisematta huomaamansa ostajan virheellisen käsityksen edellä mainituista seikoista. Lisäksi vallintavirheestä on kyse, jos kiinteistöllä sijaitsevalle rakennukselle tai kiinteistöllä harjoitettavalle toiminnalle ei ole lupaa sekä jos määräosaa tai –alaa ei voida muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi, vaikka näin on ollut tarkoitus tehdä ja seikka on ollut myyjän tiedossa.

Oikeudellisella virheellä tarkoitetaan yksinkertaistetusti sitä, että ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön, koska myyjä ei ole ollut kiinteistön oikea omistaja tai myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja kiinteistöön kohdistuvista rasitteista tai lainhuudosta. Oikeudellisesta virheestä voi olla kyse myös silloin, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa, koska myyjän saantoa koskee jokin epäselvyys tai jos kolmas henkilö väittää, että hänellä on parempi oikeus kiinteistöön.

Asuntokauppalain osalta uuden asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 4 luvun 14 §:stä. Käytetyn asunnon kaupan osalta virhesäännös on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä. Asuntokauppalain virhesäännökset vastaavat suurelta osin maakaaren vastaavia.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun, se ei vastaa sitä mitä säännöksissä ja määräyksissä on vaadittu rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi

Siitä huolimatta, että asuntokauppoihin liittyvät taloudelliset intressit saattavat olla huomattavan suuria ja osapuolten tunteet pinnassa, on riita-asioiden sopiminen osapuolten kesken käräjäoikeuden ulkopuolella suotavaa. Asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat sovitaan yleensä niin sanotusti kirkko keskelle kylää periaatteella, joka yleensä johtaa siihen, että kumpikaan osapuoli ei ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon. Asiamiehen näkökulmasta voin todeta, että niissä tapauksissa, joissa molemmat osapuolet ovat jossain määrin tyytymättömiä sovinnon lopputulokseen, on lopputulos yleensä objektiivisesti katsottuna varsin kohtuullinen ja oikeudenkäynnin välttäminen riskienhallinnan näkökulmasta ollut molempien osapuolten näkökulmasta järkevä ratkaisu.

Matti Aaltonen

lakimies

matti.aaltonen@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja.

Työsopimus on vapaamuotoinen oikeustoimi eli se syntyy osapuolten välillä suullisesti, kirjallisesti tai myös konkludenttisesti eli osapuolten työsuhteen edellytykset täyttävällä käyttäytymisellä (henkilö esimerkiksi tekee töitä toiselle ilman nimenomaista sopimusta tältä saamiensa ohjeiden mukaisesti). Suullinen ja konkludenttinen työsopimus ovat yhtä päteviä kuin kirjallinenkin työsopimus, mutta erimielisyystilanteessa sopimuksen sisällön toteennäyttäminen on hankalampaa kuin kirjallisen dokumentaation tilanteessa.

Valtaosa työsuhteen alkaessa tehtävistä työsopimuksista laaditaankin jo kirjallisesti joko lomakemaista vakiopohjaa käyttämällä tai yksilöllinen sopimus laatimalla. Suositeltavaa on kuitenkin tehdä myös työsopimuksen muutokset esimerkiksi palkkauksen, työsuhde-etujen ja työtehtävien osalta kirjallisesti. Näin osapuolilla on aina ajan tasalla oleva dokumentaatio työsuhteen sisällöstä. Ilman työsuhteen ehtojen muutosten dokumentointia voi varsinkin pitkän työsuhteen sisältö poiketa hyvinkin paljon ensimmäisestä osapuolten välisestä kirjallisesta työsopimuksesta.

Kirjallisen työsopimuksen laatimisella heti työsuhteen alussa työnantaja täyttää samalla lakimääräisen velvollisuutensa kirjallisen selvityksen antamisesta työsuhteen keskeisistä ehdoista. Työsopimuslain mukaan työnantajalla on nimittäin velvollisuus antaa kirjallinen selvitys työsuhteen keskeisistä ehdoista viimeistään ensimmäisen palkanmaksukauden päätyessä, jos kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva työsuhde tai yli kuukauden pituisesta määräaikaisesta työsuhteesta eikä ehdot käy ilmi kirjallisesta työsopimuksesta. Selvitys on annettava myös useamman peräkkäisen lyhyen määräaikaisen työsuhteen osalta kuukauden kuluessa ensimmäisen työsuhteen alkamisesta lukien. Lisäksi selvitys on annettava vuokratyöntekijän pyynnöstä myös alle kuukauden kestävissä työsuhteissa.

Kyseisessä selvityksessä työnantajan on ilmoitettava ainakin työsuhteen osapuolten koti- tai liikepaikka, työnteon alkamisajankohta, määräaikaisen työsopimuksen kesto sekä määräaikaisuuden peruste, koeaika, työn tekopaikka tai selvitys paikan määräytymisen periaatteista, työntekijän pääasialliset työtehtävät, sovellettava työehtosopimus, palkka tai muun vastikkeen määräytymisen perusteet ja palkanmaksukausi, säännöllinen työaika, vuosiloman määräytyminen sekä irtisanomisaika tai sen määräytymisen peruste. Lisäksi laki edellyttää työnantajan ilmoittavan kirjallisesti edellä mainittujen ehtojen muuttumisesta niin pian kuin mahdollista, kuitenkin viimeistään kuukauden kuluttua muutoksen voimaan tulosta. Selvityksen antamisen laiminlyönti saattaa aiheuttaa työnantajalle vahingonkorvausvastuun, jos laiminlyönnistä on aiheutunut vahinkoa.

Työantajan on hyvä myös huomioida kirjallisissa työsopimuksissa työntekijöiden osalta muun muassa mahdolliset työnantajan liiketoimintaa suojaavat salassapito- ja kilpailukieltovelvoitteet, rikkomuksia seuraavat sopimusperusteiset sopimussakkoseuraamukset sekä sähköpostin ja Internetin käyttöön liittyvät työnantajan asettamat rajoitukset.

Samalla todetaan, että yritykset eivät valitettavasti aina huomio myöskään sitä, että kirjallisilla työsopimuksilla dokumentaationa on erityinen merkitys yrityksen arvoon, joidenka arviointi aktualisoituu viime kädessä yrityskaupan yhteydessä.

Yksittäisen työsopimuksen tai yrityskohtaisen työsopimuspohjan laatiminen kannattaa usein antaa asiantuntijan laadittavaksi.

Teppo Laine

asianajaja

teppo.laine@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä asianajajana ja osakkaana hoitaen muun muassa työoikeuteen liittyviä toimeksiantoja.

Leskikeisarinnan paluuta juhlistava taidenäyttely on avoinna yleisölle Hotelli-Ravintola Almassa su 9.8.2009 klo 11-20.

Esillä on taideyhdistys Hefaistoksen tekemiä taideteoksia aiheesta :

Keisarinna Seinäjoella

Näyttelyssä muistellaan leskikeisarinnan 95 vuotta sitten tapahtunutta vierailua Seinäjoelle.

Vapaa pääsy.

Ajankohtainen katsaus Venäjän ja Euroopan unionin väliseen kaupan ja talouden nykytilanteeseen.

Paikka: Seinäjoen teknologiakeskus FRAMI

Aika: pe 7.8.2009 klo 12.30

Seminaarissa mm. seuraavia puhujia:

• Borisov Sergei, Venäjän yrittäjäliiton puheenjohtaja
• Mäkinen Pentti, Keskuskauppakamarin varatoimitusjohtaja
• Ruohola Juha, Atria Venäjä -liiketoiminta-alueen johtaja
• Tomchin Grigory, Venäjän yksityisten yritysten yhtymän pääjohtaja
• Wuorinen Jarkko, Suomen Yrittäjien puheenjohtaja
• Ylä-Jääski Juha, Teknologiateollisuus ry:n johtaja
• Taipale Maria Elina, Suomen Yrittäjäopiston Hämeenlinnan yksikönjohtaja

Seminaarin puheenjohtajana toimii europarlamentaarikko Kyösti Virrankoski.

Tarkemmat tiedot ja ilmoittautumiset osoitteeseen: toimisto@legistum.fi

Seminaarin hinta: 100€ + alv 22%

Lauantaina 8. elokuuta vuonna 1914 leskikeisarinna Maria Fjodorovna pysähtyi Seinäjoen asemalla matkallaan Pietariin.

Keisarinnan vierailu oli tuohon aikaan suuri maakunnallinen tapahtuma, jota oli joidenkin tietojen mukaan seuraamassa yli 3 000 ihmistä. Paikalla oli parhaimpiinsa pukeutuneita Etelä-Pohjalaisia ympäri maakuntaa. Leskikeisarinna oli suuri Suomen ystävä ja puolestapuhuja ja kansa arvosti häntä suuresti. Tämä saattoi osaltaan olla vaikuttamassa suuren väkijoukon paikalla oloon.

Sanomalehti Ilkka kirjoitti laajan artikkelin leskikeisarinnasta ja hänen 95 vuotta sitten tapahtuneesta vierailustaan 15.7.2009 päivätyssä lehdessä. Artikkelin innoittamana on selvinnyt, että keisarinnalle luovutettiin tuona päivänä lahjana myös Hakolan suvun Ristiryijy, jonka malli on vuodelta 1793.

Insolvenssimenettelyiden eli maksukyvyttömyysmenettelyiden tulee olla viimesijainen keino yrityksen taloudellisissa vaikeuksissa.

Ensisijaisesti yritys tulee tervehdyttää vapaaehtoisin järjestelyin, kuten neuvotteluin rahoittajien ja muiden sidosryhmien kanssa. Tämä tulisi aloittaa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, että neuvottelut olisivat tuloksellisia.

Mikäli yritystoimintaa ei saada vapaaehtoisin järjestelyin tervehdytettyä ja velallinen ja velkoja toteavat tämän yhdessä tai yritys on maksukyvytön taikka yritystä uhkaa maksukyvyttömyys, voi yrityssaneeraus olla hyvä vaihtoehto yritystoiminnan tervehdyttämiseksi. Yritys on maksukyvytön, mikäli se on muuten kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan niiden erääntyessä. Yrityssaneerauksen avulla voidaan pelastaa jatkamiskelpoinen yritys ja työpaikat sekä sidosryhmäsuhteet. Keskeistä on, saadaanko yritystoiminta yritys-saneerauksen avulla kannattavaksi.

Konkurssi tulisi välttää, mikäli yritys on jatkamiskelpoinen. Konkurssissa yritystoiminta päättyy ja omaisuuden arvo romahtaa sekä työpaikat menetetään. Insolvenssimenettelyistä yrityssaneerausta on konkurssiin nähden aina pidettävä ensisijaisena. Näin on myös lainsäädännössä, sillä mikäli yrityssaneerausta haettaessa on vireillä myös hakemus velallisen asettamisesta konkurssiin, konkurssihakemuksen käsittely keskeytyy. Ensin on ratkaistava saneerausmenettelyhakemus ja jos se hyväksytään, konkurssihakemus raukeaa. Luonnollisesti konkurssiin asettamisen jälkeen ei voi enää hakea yrityssaneerausta. Yrityssaneerauksen hakemiseksi ei kuitenkaan kannata odotella konkurssihakemuksen vireilletuloon saakka, vaan hakea yritys-saneerausta ajoissa.

Yrityssaneerauksen kohteena voi olla kaikki taloudellisiin vaikeuksiin ajautuneet yritykset yritysmuodosta riippumatta. Yrityssaneerausta voivat hakea joko velallinen itse tai velkojat.

Kun viralliseen yrityssaneeraukseen päästään, sen alkaessa yritystoiminta jatkuu pääosin normaaliin tapaan. Yritystoiminta tervehdytetään ja velat järjestellään uudelleen. Usein yrityssaneeraus ymmärretään vain velkojen leikkaamisena. Yrityssaneeraus on kuitenkin selkeästi laajempi menettely.

Tavoitteena yrityssaneerauksessa on toiminnan tervehdyttäminen ja jatkuminen. Yrityssaneerausmenettelyssä voidaan tuomioistuimen vahvistamalla saneerausohjelmalla määrätä velallisen toimintaa, varallisuutta ja velkoja koskevista toimenpiteistä lain mukaisesti.

Tuomioistuin määrää yrityssaneerauksessa selvittäjän saneerausmenettelyn aloittamisesta päätettäessä.

Yrityssaneeraus kuitenkin edellyttää, että yritystoiminta on jatkamiskelpoista. Yleensä yrityksen toiminnan jatkumisen kannalta kannattavuus on jatkamiskelpoisuuden keskeinen tavoite. Kannattavuus on saatava saneerauksen edellyttämälle tasolle kohtuullisen nopeasti saneerauksen alussa. Tavanomaisesti yritys-saneerauksessa on parannettava myös yrityksen maksuvalmiutta ja vakavaraisuutta. Kannattavuuden kehittämisen avulla voidaan parantaa myös yrityksen vakavaraisuutta ja kannattavuutta. Yleensä yrityssaneerauksen edellytykset ovat hyvät, jos yrityksen toiminta on aikaisemmin ollut kannattavaa ja se on määriteltävissä olevista yllättävistä seikoista johtuen joutunut vaikeuksiin tai jos yritys on kannattava, mutta suuri velka-taakka aiheuttaa vaikeuksia.

Vaikka toivottavaa on, että kenenkään yritystoiminta ei ajaudu taloudellisiin vaikeuksiin, ei niitä aina voida välttää. Mikäli yrityksen viivästysseuraamukset tai lainatarve vanhojen velkojen maksamiseksi kasvaa taikka yritys ajautuu muutoin taloudellisiin vaikeuksiin, yrityksen tulisi mahdollisimman aikaisessa vaiheessa selvittää, voidaanko yritys tervehdyttää vapaaehtoisin järjestelyin vai yrityssaneerauksella. Mitä aikaisemmin yrittäjä on asiassa aktiivinen, sitä suuremmat mahdollisuudet on tervehdyttää yritys.

Mikko Pihlajamäki

asianajaja, varatuomari, MBA

mikko.pihlajamaki@legistum.fi

Kirjoittaja toimii liikejuridiikkaan keskittyneen Asianajotoimisto Legistum Oy:n toimitusjohtajana hoitaen muun muassa yrityssaneerauksiin liittyviä toimeksiantoja.