Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat suhteellisen yleisiä. Asuntokauppojen yhteydessä ilmenevistä ongelmista yleisimpiä ovat asunnon ominaisuuksiin liittyvät virheet kuten esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Tyypillisiä ovat myös tilanteet, joissa vasta kaupanteon jälkeen ilmenee vika tai vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kysymys on niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä. Myyjä on vastuussa myös salaisesta virheestä, mikäli asunto merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä mitä kyseisen kaltaiselta asunnolta voidaan edellyttää. Asunnon virhe, josta myyjä on vastuussa, voi olla myös oikeudellinen tai taloudellinen.

Mikäli asuntokaupassa ilmenee virhe, ensiarvoisen tärkeää on reagoida virheeseen mahdollisimman nopeasti. Lain mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai muutoin menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on virheen perusteella mahdollisuus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Myyjälle voi syntyä velvollisuus maksaa ostajalle myös vahingonkorvausta sen johdosta, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi. Myyjän tulee vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan.

Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on myös asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta. Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun virhe ilmenee.

Asuntokaupassa se, kummalle kaupan osapuolista vastattava virhe jää, riippuu usein siitä, onko myyjä jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta virheestä ostajalle tai onko ostaja laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta ja tiedoista riittävällä tavalla. Huolimatta siitä, että myyjällä on varsin ankara vastuu, ostaja ei enää jälkikäteen voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on suorittamassaan tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt siinä havaita.

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat johtuvat usein osittain epätarkoista kuntotarkastuksista kaupanteon yhteydessä, ostajan tai myyjän tietämättömyydestä tai siitä, että osapuolten käsitykset asuntokaupasta saattavat osoittautua erilaisiksi. Asuntokauppariidat johtuvat usein myös siitä, että jostakin olennaisesta on jätetty sopimatta. Hyvin, luotettavasti ja puolueettomasti tehdyt kuntokartoitustutkimukset sekä asiantuntijan käyttäminen kauppakirjan laadinnassa ovat sekä myyjän että ostajan etu. Kuntotarkastus olisi syytä teettää itse valitsemallaan kuntotarkastajalla eikä luottaa aikaisemmin muun toimesta teetettyihin tarkastuksiin. On hyvä myös olla itse paikalla silloin, kun tarkastus suoritetaan. Näin pystytään ehkäisemään riitoja. On toki todettava, että aina edes huolellisesti ja asiantuntevasti tehdyssä kuntotarkastuksessakaan ei havaita kaikkia piileviä virheitä, mutta silti kuntotarkastuksen teettäminen ennen kaupantekoa on molempien osapuolten edun mukaista.

Riitojen välttämiseksi on myös tärkeää tehdä kauppasopimuksesta mahdollisimman kattava eikä tyytyä lain vähimmäisvaatimuksiin. Molempien osapuolten kannalta on hyvä kirjata sopimukseen ylös kaikki mahdolliset poikkeamat ja huomautukset kaupan kohteessa, jottei niihin voida enää jälkeenpäin tehokkaasti vedota.

Asianajokustannusten lisäksi useimmiten home- ja kosteusvaurio johtaa myös siihen, että rakennus menettää suuren osan arvostaan. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutus korvaa useimmissa tapauksissa asuntokauppariidoista aiheutuneita asianajokustannuksia.

Oikeudellista asiantuntija-apua tarvitaan lähes aina asuntokauppariidan yhteydessä. Asiantuntija osaa tehdä asiakkaalleen oikean oikeudellisen arvioinnin asuntokaupan riitatilanteessa. Riitatilanteen arviointiin liittyy usein sen selvittäminen, milloin ja minkälaista rakennusteknistä tai mikrobitutkimukseen perehtynyttä asiantuntijaa tarvitaan taustaselvityksen hankkimiseksi. Yksityishenkilön voi olla vaikea yksin selvittää relevantit ja tarvittavat seikat, joten on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Pahimmassa tapauksessa väärin perustein asunnon myyjää kohtaan esitetyt vaatimukset saattavat pilata kokonaan tälle lain mukaan kuluvan vastuun toteuttamisen.

Virheiden ilmetessä ja riidan syntyessä asiassa tulisi tai ainakin kannattaisi pyrkiä pääsemään vapaaehtoiseen sopimukseen. Riita tuomioistuimessa kestää usein pitkiä aikoja, se on kallis ja se usein on osapuolille henkisesti raskas prosessi.

Matti Aaltonen

lakimies, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja.

Yhteisön tavaramerkkiä voi suositella kansallisen rekisteröinnin sijaan kaikissa tapauksissa, joissa haettava tavaramerkki on jollakin tapaa kansainvälisluonteinen. Suomenkieliselle lauseelle on lähtökohtaisesti turha hakea koko Euroopan Unionin alueen kattavaa suojaa. Mikäli tavaramerkki on kuitenkin luonteeltaan sellainen, että se on käytettävissä useissa eri maissa tai merkki on esimerkiksi englanninkielinen, on Yhteisön tavaramerkin hakeminen usein suositeltavaa. Tietenkin on otettava huomioon myös Euroopan Unionin rajat ylittävä suojaus, joka on mahdollista hakea esimerkiksi World Intellectual Property Organizationin kautta.

Yhteisön tavaramerkin hakeminen voidaan nähdä myös ennakoivana toimenpiteenä. Tavaramerkkiä haettaessa tehdään estetutkimus mahdollisten samanlaisten tai samankaltaisten tavaramerkkien varalta. Hakemuksen tultua vireille, myös OHIM tutkii rekisteröinnin edellytykset absoluuttisten ja relatiivisten esteiden varalta. Hakemalla Yhteisön tavaramerkkiä elinkeinoharjoittaja voi siten varmistua siitä, että kellään muulla ei ole oikeutta käyttää samanlaista tavaramerkkiä kaupallisessa toiminnassa.

Tavaramerkin hakemisella voidaan siten varautua esimerkiksi myös seuraavanlaiseen tilanteeseen. Elinkeinoharjoittaja tekee merkittäviä markkinointi- tai vastaavia investointeja tiettyyn tavaramerkkiin, ja kun toimintaa ollaan siirtämässä kansainvälisille markkinoille, havaitaan, että samanlainen tavaramerkki on jo rekisteröitynä esimerkiksi Ranskassa.  Yhteisön tavaramerkin hakemisella on näin mahdollista ennaltaehkäistä tulevia ongelmia sekä varmistua siitä, ettei elinkeinoharjoittajalle pääse syntymään esimerkiksi turhia markkinointikustannuksia.

Kustannuksiltaan Yhteisön tavaramerkki on jonkin verran kalliimpi kuin vain Suomessa rekisteröity tavaramerkki. Ero ei kuitenkaan ole huomattava eikä missään tapauksessa muodostu esteeksi merkin rekisteröinnille. Myös asiamiehen käyttämisestä merkin hakemisessa syntyy jossain määrin kustannuksia, mutta asiamiehen käyttäminen on varsinkin Yhteisön tavaramerkin hakemusprosessin osalta suositeltavaa.

Yhteisön tavaramerkkihakemuksen olennaisena huonona puolena Suomessa rekisteröitävään merkkiin verrattuna voidaan pitää ainoastaan hakemusprosessin pituutta. Yhteisön tavaramerkin hakemusprosessi kestää noin vuoden, kun hakemusprosessi Suomessa kestää noin viisi kuukautta.

Matti Aaltonen

lakimies, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Yritystoimintaa aloitettaessa törmätään suureen määrään erilaisia kysymyksiä, jotka vaativat ratkaisuja. Usein toimiala ja toimintamalli on päätetty, mutta käytännön toteutus paljastaa lukemattomia kysymyksiä, joita aiemmin kukaan ei ole tullut ajatelleeksi. Kunnollisen liiketoimintasuunnitelman laatiminen auttaa jäsentämään toiminnan edellytyksiä ja ongelmakenttää. Osakassopimus ja syventyminen ajatuksella sen sisältöön voi myös toimia hyvin selkeyttävänä työkaluna yhtiön toiminnassa.

Osakeyhtiöllä on yhtiöjärjestys, jossa säädetään tietyistä osakeyhtiölain määräämistä asioista. Perustamisvaiheessa on myös ilmoitettava perusilmoituksessa määrätyt asiat yhtiöstä ja sen hallinnosta. Nämä ovat osakeyhtiölain ja muun lainsäädännön asettamia vaatimuksia yhtiön byrokratian perustamiseksi, mutta ne eivät juurikaan auta yhtiön asioiden päivittäisessä hoidossa tai yhtiön strategian määrittelemisessä. Kun ryhdytään taloudellisesti merkittävään toimintaan ja mahdollisesti sitoudutaan suurella riskillä tai koko omaisuudella yhtiöön, sitoudutaan myös yhtiökumppaneihin mahdollisesti loppuelämäkseen. Tällöin on syytä istua alas ja käyttää jopa muutama tunti pitkäaikaisen strategian suunnittelemiseen – mitä osapuolet haluavat yhteiseltä projektilta ja mihin yhtiön toiminnassa tähdätään?

Tässä vaiheessa kuvaan astuu osakassopimus, joka on vapaaehtoinen ratkaisu. Osakassopimuksessa voidaan vapaasti ja ei-julkisesti keskustella osapuolten välisesti tavoitteista, odotuksista, velvollisuuksista, oikeuksista ja suunnitelmista. Itse prosessista seuraa myös se, että osakkaat joutuvat analysoimaan tarkasti mitä he todella haluavat ja tässä asian kirjoittaminen paperille on usein tilanne, joka tuo esiin tärkeitä seikkoja. Saatetaan huomata, ettei kaikesta ollakaan samaa mieltä tai nyt vasta huomataan, ettei olla tultu ajatelleeksi jotain hyvinkin tärkeää tai ratkaisevaa asiaa. Jokainen yhtiö tarvitsee strategian eli systemaattisen näkemyksen siitä, että mitä tehdään. Yhtiön johdon tulee tietää ja tuntea se ja olla sitoutunut sen toteuttamiseen. Tämä yhtiön strategia sekä omistajatahto tulee esiin hyvin valmistellussa osakassopimuksessa. Hyvän osakassopimuksen ominaisuus on myös se, että siihen sitoutuminen ei ole vastahakoista, vaan sen sisällön pitää olla kunkin osapuolen hyväksymä asia, johon halutaan sitoutua.

Elinkeinotoimintaa säätelee lukuisa määrä yleislakeja sekä mahdollisesti toimialasta riippuen erityissäännöksiä. Osakassopimus asettuu lainsäädännön alapuolelle, joten sillä ei voida sopia lain pakottavista säännöksistä poikkeavasti. Osakkailla on kuitenkin suuri sopimusvapaus keskinäisten suhteidensa järjestämisestä.

Tästä normihierarkisesta järjestyksestä johtuvat erot on kuitenkin huomioitava. Jos osakassopimuksessa on esimerkiksi sovittu, että jokaisella sopimuksen osapuolella olevan oikeus asettaa yksi hallituksen jäsen äänivallasta riippumatta, voi enemmistöosakas kuitenkin tehdä tällaisen päätöksen yhtiökokouksessa. Päätös on osakeyhtiölain mukainen, eikä sitä voida moittia pätemättömyyskanteella. Sen sijaan voidaan nostaa kanne osakassopimuksen rikkomisesta käräjäoikeudessa.

Toisin kuin kaikkia osakkaita sitova yhtiöjärjestys, osakassopimus sitoo vain sen osapuolia. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen on yhtiökokouksen tehtävä ja muutos tulee voimaan, kun se rekisteröidään kaupparekisteriin. Osakassopimus sen sijaan on osapuolten välinen eikä sen voimaantulemiseen tarvita viranomaistoimia. Näin useimmat osakassopimukset jäävät täysin osapuolten välisiksi. On kuitenkin olemassa säännöksiä, joiden mukaisesti poikkeustapaukissa osakassopimuskin täytyy tuoda julkisuuteen.  Yhtiöjärjestystä rajoittaa osakeyhtiölaki, mutta osakassopimuksessa voidaan sopia myös muista asioista ja paljon laajemman sopimusvapauden puitteissa.

Osakassopimukseen pätee sama kuin niin moneen muuhunkin sopimukseen: sopimusta laadittaessa kaikki on hyvin ja yhteistyö sujuu. Kun seuraavan kerran allekirjoittamisen jälkeen sopimusta katsotaan ollaan pahimmassa tapauksessa ”napit vastakkain”. Tällöin toivotaan, että osakassopimus on hyvin tehty ja siinä on varauduttu riittävästi sillä hetkellä käsillä olevaan tilanteeseen, joka sopimusta tehtäessä tuntui todella kaukaiselta. Kaikki mitä sovitaan tulee tehdä kirjallisesti ja pitää mielessä, että tuolloin ei sovita siitä, kun asiat sujuvat hyvin, vaan sopimukselle on tarkoitus turvata yhtiön, osapuolten ja osakkaiden oikeuksia silloin, kun käsillä on kriisitilanne. Ääritilanteessa osakassopimuksen tehtävänä on myös osakkaiden yhteistyön ajauduttua umpikujaan tarjota ulospääsy ja turvata siten yhtiön toiminnan jatkuvuus.

Osakassopimuksen laatiminen on niitä asioita, joissa asiantuntijan käyttämisestä on korvaamaton apu. Valmissopimuksia voi löytää ja käyttää, mutta tällöin ei kyseessä välttämättä ole yhtiön ja sen osakkaiden etuja suojaava ja toimintaa edesauttava osakassopimus, vaan asiakirja, jossa sovitaan lukematon määrä asioita, jotka eivät kaikki edes välttämättä liity kyseisen yhtiön toimintaan. Suurempi riski on vielä se, että valmissopimusta käytettäessä jää sopimatta keskeisiä asioita. Sopimuksia ei kannata tehdä vain sopimuksen tekemisen takia. Jokaisen sopimusehdon tulee merkitä jotain sen allekirjoittajalleen. Kyseessä ei ole käytetyn auton tai asunnon kauppakirja, vaan yhtiön omistajien välinen yhteisymmärrys omistajien tahdosta ja yhtiön tulevaisuudesta. Osakassopimus tulee aina tehdä kyseisen yhtiön ja sen omistajien lähtökohdista todellinen omistajatahto selvittäen.

Karri Koskenkorva

lakimies, varatuomari

karri.koskenkorva@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa osakassopimuksiin liittyviä toimeksiantoja.

Työsopimuslaissa on säännökset kilpailukieltosopimuksesta. Kyseisen lain mukaan työnantajan toimintaan tai työsuhteeseen liittyvästä erityisen painavasta syystä voidaan työsuhteen alkaessa tai sen aikana tehtävällä sopimuksella (kilpailukieltosopimus) rajoittaa työntekijän oikeutta tehdä työsopimus työsuhteen päättymisen jälkeen alkavasta työstä sellaisen työnantajan kanssa, joka harjoittaa ensiksi mainitun työnantajan kanssa kilpailevaa toimintaa samoin kuin työntekijän oikeutta harjoittaa omaan lukuunsa tällaista toimintaa. Työnantajalla voi myös olla omien intressiensä lisäksi tarve suojata kolmansia osapuolia, esimerkiksi asiakkaitaan sekä heidän etujaan ja tarpeitaan. Kilpailukieltoehto voi olla järkevä myös siitä johtuen, että työnantaja järjestää työntekijälleen erityisen koulutuksen.

Kilpailukieltoehdon käyttäminen edellyttää erityisen painavaa syytä. Kilpailukieltoehtoa ei voida ottaa mihin tahansa työsopimukseen, vaan sen käyttämiselle on oltava tietyt edellytykset. Erityisen painavan syyn edellytystä arvioitaessa tulee ottaa huomioon kummankin osapuolen etu. Ymmärrettävää on, että kilpailukieltoehto on tehty enemmän työnantajan suojaksi kuin että painotus olisi työntekijän puolella. Erityisen painavaa syytä arvioitaessa on otettava huomioon myös työntekijän mahdollisuus hankkia toimeentulonsa ammattiaan vastaavalla työllä. Mikäli erityisen painavaa syytä kilpailukieltoehdon esittämiselle ei ole, on kyseinen ehto mitätön.

Kilpailukieltoehdon laajuus riippuu hyvin pitkälle työntekijän asemasta organisaatiossa sekä työntekijän työn luonteella on suuri merkitys. Mitä laaja-alaisemmin työntekijä saa tietoonsa yrityksen liike- ja ammattisalaisuuksia eli yrityssalaisuuksia tai osallistuu erityisen suojan tarpeessa oleviin suunnittelu-, kehitys- yms. tehtäviin, on kilpailukieltoehdon käyttäminen tarpeellinen ja mahdollinen.

Työsopimussuhteen päättymisen jälkeen alkava kilpailunrajoitusaika voi olla pääasiallisesti enintään kuusi (6) kuukautta. Vuoden mittainen kilpailunrajoitusaika tulee kyseeseen, mikäli työntekijän voidaan katsoa saavan kohtuullisen korvauksen kilpailukieltosopimuksesta aiheutuvasta sidonnaisuudesta johtuen. Mikäli kuitenkin työsuhde päättyy työnantajasta johtuvasta syystä, kilpailukieltoehto ei pääsääntöisesti sido työntekijää.

Kilpailukieltoehdon rikkomisesta johtuvasta korvauksesta (sopimussakko) yleensä sovitaan jo työsopimuksessa. Enimmäismäärältään korvaussumma (sopimussakko) voi vastata työntekijän työsuhteen päättymistä edeltäneen kuuden (6) kuukauden palkkaa vastaavaa määrää. Mikäli korvausmäärä ylittää kuuden kuukauden palkkaa vastaavan määrän, on ehto työntekijän kohdalla kohtuuton.

Kuten edellä hyvin selkeästi tulee esille, on työsopimusten ja etenkin kilpailukieltoehtojen laatimisessa oltava tarkkana. Näin vältytään monilta epäselvyyksiltä. Siitä syystä onkin usein syytä kääntyä asiantuntijan puoleen, jotka laativat työsopimuksia päivätyökseen.

Piia Jeremejeff

lakimies, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa työoikeuteen liittyviä toimeksiantoja.

Jokaisen yrittäjän on varmistuttava omien tuotteidensa suojaamisesta esimerkiksi tavaramerkin rekisteröinnillä ennen kaupankäynnin aloittamista Venäjällä. Tavaramerkin suojaaminen antaa haltijalleen yksinoikeuden kyseisen merkin käyttöön tuotteiden markkinoinnissa. Tavaramerkin rekisteröiminen varmistaa sen, etteivät kilpailevat toimijat voi käyttää tuotteidensa tunnusmerkkinä samaa tai samankaltaista, rekisteröidyn tavaramerkin kanssa sekoitettavissa olevaa merkkiä.  Lisäksi rekisteröity tavaramerkki vaikuttaa positiivisesti yrityksen arvoon. Yrityskauppatilanteessa hyvä ja tunnettu tavaramerkki voi olla juuri se tekijä, joka ostavaa osapuolta yrityksessä kiinnostaa.

Tavaramerkkiä koskeva Venäjän lainsäädäntö sisältyy Siviililain IX osan 76 lukuun. Venäjän Siviililain mukaisesti Venäjän Federaation alueella tavaramerkin yksinoikeus on voimassa, jos tavaramerkki on rekisteröity immateriaalioikeuksista huolehtivassa viranomaisessa. Tietyissä tapauksissa suojaa voi saada myös Venäjän Federaation ratifioimien kansainvälisten sopimusten perusteella.

Suomessa rekisteröity tavaramerkki ei anna automaattisesti suojaa Venäjällä. Tavaramerkki saa suojaa vain, jos tavaramerkki on rekisteröity Venäjällä tai kansainvälisellä rekisteröinnillä. Tavaramerkkien kansainvälisellä rekisteröinnillä tarkoitetaan Madridin pöytäkirjaksi kutsutun sopimuksen mukaista tavaramerkin rekisteröintiä, josta huolehtii World Intellectual Property Organization (WIPO). Venäjä on allekirjoittanut Madridin pöytäkirjan kuten Suomi.

Yrityksellä on kaksi mahdollisuutta suojata tavaramerkkinsä Venäjällä: hakemalla tavaramerkkirekisteröintiä Venäjällä tai hakemalla tavaramerkkirekisteröintiä Madridin pöytäkirjan mukaisella hakemuksella Suomen Patentti- ja rekisterihallituksen kautta. Tavaramerkkirekisteröintiä haettaessa täytyy huomioida myös se seikka, että Venäjä on muodostanut tulliliiton Kazaksatanin ja Valko-Venäjän kanssa, joten näiden maiden välillä tavara liikkuu ilman tullia. Tässä tapauksessa tavaramerkki kannattaa rekisteröidä myös mainitussa maissa sekä mahdollisesti IVY-maissa. Tavaramerkin rekisteröinti jokaisessa mainitussa maassa aiheuttaa kustannuksia ja monimutkaistaa hakemusprosessia mm. kielellisistä ongelmista johtuen. Usein ratkaisu tähän on tavaramerkin rekisteröinti Madridin pöytäkirjan mukaisesti. Hakijan tulee hakemuksessaan nimetä ne Madridin pöytäkirjan jäsenmaat, joissa suojaa haetaan.

Tavaramerkin rekisteröinnissä kannattaa käyttää asiantuntija-apua. Näin voidaan muun muassa varmentaa ennakolta rekisteröinnin onnistumista, saada asiantuntijalta neuvoa tavara- ja palveluluokkien osalta sekä ratkaista tavaramerkin maantieteellinen ulottuvuus.

Nikolay Yuferev

lakimies

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä Venäjän kauppa-, sopimus- ja tavaramerkkioikeuden asiantuntijana.

Vähimmäisliikevaihtovaatimus on mielenkiintoinen, mutta mitä se oikeastaan tarkoittaa ja mitä se kertoo? Kirjanpitolain määritelmänä lähtökohta on selvä. Liikevaihto tarkoittaa myyntituottoja, joista on vähennetty myönnetyt alennukset sekä arvonlisävero ja muut välittömästi myynnin määrään perustuvat verot. Asia selvä – entä sitten? Miten se vaikuttaa ostopäätökseeni ja arviooni potentiaalisen toimittajan soveltuvuudesta? Mitä liikevaihto kertoo kyvystä selviytyä ostoon liittyvistä velvoitteista?

Olen juristi – en taloustieteilijä. Liikevaihto tunnuslukuna ei oikeastaan kerro minulle mitään siitä, millä tulisi olla merkitystä ostopäätöstä tehtäessä. Minun tulisi harkita potentiaalisen toimittajan eli tarjoajan kykyä selviytyä hankinnan toteuttamisesta. Liikevaihto ei kerro toisen kyvystä noudattaa hankintasopimuksen velvoitteita.  Kaiken lisäksi liikevaihto perustuu historiatietoon ja se voi pitää sisällään määriä, jotka perustuvat yhtiön lähipiirin keskinäisiin järjestelyihin. Voisin myös kuvitella, että ammattiostaja ostaa aina laatua ja palvelua tiettyyn hintaan. Ensisijaisia insentiivejä ovat laatu, palvelu ja toki myös toimitusvarmuus, joita peilataan hintaan.

Liikevaihto kertoo toiminnan laajuudesta ja useamman vuoden tilinpäätöksistä voimme ehkä tehdä jotain päätelmiä varsinaisen liiketoiminnan kasvamisesta tai supistumisesta. Keskustellessani asiasta lounaalla ajatustani pidettiinkin jotenkin yksinkertaisena. ”Totta kai liikevaihto on hyvä mittari” – totesi eräskin. Miten? – kysyn. Vähimmäisliikevaihdon käyttäminen soveltuvuusarvioinnissa asettaa vaatimuksia ostajalle eli hankintayksikölle. Tunteeko hän markkinat, osaako hän lukea tunnuslukuja tai onko liikevaihdon yhteydessä edes kysytty muita tunnuslukuja? Mikä on hänen motiivinsa ja mitä tietoa hän kokee saavansa kysymällä liikevaihtoa? Epäselvyyksien listaa voidaan jatkaa pitkällekin.

Sanahirviö vähimmäisliikevaihto saattaa estää tai kaventaa markkinoilla toimivan uuden toimittajan mahdollisuuksia tarjota julkiselle sektorille, josta tämä saattaisi saada arvokkaita referenssejä. Usein kilpailutuksen voittaminen tarkoittaa prosentuaalisesti merkittävää osuutta voittaneen tarjoajan tulevaan liikevaihtoon. Kyse on kilpailuolosuhteiden hyödyntämisestä ja ostajan velvollisuudesta hyödyntää kilpailuolosuhteita. Toisaalta myös tarjoajan mahdollisuudesta voittaa hankinta itselleen.

Julkisissa hankinnoissa hankintayksikkö voi poikkeuksellisesti käyttää liikevaihdon osalta vähimmäisliikevaihtovaatimusta. Hankintayksikkö voi myös vaihtoehtoisesti sallia, että tarjoaja esittää muita vastaavia tietoja, jotka osoittavat taloudellista suorituskykyä, kuten luottoluokitusasiakirjoja tai vakuuksia. Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että tällaisetkaan asiakirjat – niin ikään historiatietoon perustuvina, eivät ole ammattiostajan näkökulmasta paras mahdollinen mittari siihen, kuinka potentiaalinen toimittaja kykenee selviytymään hankinnasta ja sen velvoitteista.

Kutkuttavaa on se, että vaikka liikevaihto ei kerro mitään mielenkiintoista siitä, millä tulisi olla merkitystä, vähimmäisliikevaihto on koettu kuvaavaksi lähtökohdaksi arvioitaessa tarjoajan soveltuvuutta. Oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa viitataan usein siihen, että vähimmäisliikevaihtovaatimuksen käyttäminen edellyttää erityistä syytä. Tarkoittaako erityisen syyn käsillä olo kenties sitä, että liikevaihdosta tulee määreenä jotenkin kuvaavampi? En tiedä. Jostain syystä vähimmäisliikevaihtovaatimuksen käyttäminen on kuitenkin sallitumpaa, kun ostajan käsillä on erityinen syy, joka liittyy hankinnan kohteeseen. Useimmiten erityiseksi syyksi on katsottu suurten ja vaativien hankkeiden osalta muun muassa hankkeen riskialttius tai se, että hankkeen viivästymistä ei voida sallia taikka se, että toimituskyvyn varmistamisella on hankkeessa muuten erityinen merkitys. Luulisi, että näiden tekijöiden varmistamiseen olisi parempiakin tapoja kuin vähimmäisliikevaihtovaatimus, ja nythän on muistettava se, että julkisissa hankinnoissa arviointiprosessi on kaksivaiheinen. Ensiksi arvioidaan tarjoajan soveltuvuutta, esimerkiksi vähimmäisliikevaihtoa koskevalla vaatimuksella. Ne tarjoajat, jotka ovat soveltuvia, pääsevät tarjousten vertailuun, jossa pisteytetään esimerkiksi toimitusaikataulua.

Ymmärrän minäkin, vaikka olenkin vain juristi, että tavanomaisissa hankinnoissa on yleensä helpompaa saada korvaava tuote, jos toimittajan varasto pääsee tyhjenemään. Ymmärrän senkin, että toimituksen keskeytyminen tai viivästyminen aiheuttaa ylimääräisiä kuluja ostajalle, mutta johtaako tämä siihen vähimmäisliikevaihtovaatimuksen käyttäminen monisyisessä hankinnassa on perustellumpaa kuin tavanomaisessa tavarahankinnassa. Rohkenisin ehkä väittää, että asia on juuri toisin päin. Liikevaihdollahan kuvataan osin volyymiä, joka on hyvä mittari juuri suurissa ja tavanomaisissa tavarahankinnoissa kuin sellaisissa, joissa tarjoajalta vaaditaan erityistä osaamista ja soveltuvuutta esimerkiksi projektinhallinnasta.

Kts. myös www.julkinenhankinta.fi

Maria Arjonen

lakimies, OTM

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen julkisiin hankintoihin liittyviä toimeksiantoja.

Tavaramerkki on elinkeinonharjoittajan tuotteiden tunnusmerkki. Tavaramerkin tarkoituksena on toimia eri yritysten tuotteiden, tavaroiden tai palveluiden erottamisvälineenä. Tavaramerkkejä on erilaisia. Tavaramerkki voi olla sana, lause, kuvio, ääni tai jokin edellä mainittujen yhdistelmä.

2. Miksi tavaramerkki kannattaa rekisteröidä ja mitkä ovat rekisteröinnin hyödyt?

Tavaramerkki antaa haltijalleen yksinoikeuden kyseisen merkin käyttöön tuotteiden markkinoinnissa. Tavaramerkin rekisteröiminen varmistaa sen, etteivät kilpailevat toimijat voi käyttää tuotteidensa tunnusmerkkinä samaa tai samankaltaista, rekisteröidyn tavaramerkin kanssa sekoitettavissa olevaa merkkiä. Rekisteröinnin jälkeen voi käyttää merkkiä ®.

3. Miten rekisteröity tavaramerkki vaikuttaa yrityksen arvoon?

Rekisteröity tavaramerkki yleensä vaikuttaa positiivisesti yrityksen arvoon. Esimerkiksi yrityskauppatilanteessa hyvä ja tunnettu tavaramerkki voi olla juuri se tekijä, joka ostavaa osapuolta yrityksessä kiinnostaa.

4. Miten tavaramerkki rekisteröidään?

Tavaramerkin rekisteröintiä Suomessa haetaan kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselta. Kansainvälistä rekisteröintiä voi hakea myös käyttäen hyväksi kansallisia rekisteröintijärjestelmiä tai kansainvälisiä järjestelmiä. Tavaramerkin rekisteröintiä Euroopan unionin alueelle voi hakea Euroopan yhteisön Sisämarkkinoiden harmonisointivirastolta (yhteisön tavaramerkki). World Intellectual Property Organization pitää kansainvälistä tavaramerkkirekisteriä ja sen kautta on mahdollista hakea rekisteröintiä lukuisiin maihin.

5. Kannattaako asiantuntija-avun käyttäminen?

Tavaramerkin rekisteröintiä voi hakea itsekin, mutta useissa tapauksissa asiantuntija-avun käyttäminen on suositeltavaa. Näin voidaan varmentaa ennakolta rekisteröinnin onnistumista. Asiantuntija osaa myös esimerkiksi neuvoa, mihin tavara- ja palveluluokkiin rekisteröintiä kannattaa hakea. Selvitettäväksi tulee myös aiotun tavaramerkin rekisteröimisedellytykset. Ratkaistavaksi tulee lisäksi tavaramerkin maantieteellinen ulottuvuus.

Matti Aaltonen

lakimies, varatuomari

Rakennuttaja on vastuussa rakennushankkeen toteuttamisen keskeisten tavoitteiden ja yksityiskohtaisen velvoitteiden asettamisesta. Siitä johtuen riskien kartoittaminen ja hallinnoiminen ennakollisesti sekä perusteellinen hankkeen suunnittelu etukäteen mahdollistavat hankkeen toimivan toteutuksen. Mikäli perusteellinen suunnittelutyö laiminlyödään, se näkyy usein myöhemmin muun muassa puutteellisissa suunnitelmissa sekä työselityksissä. Näiden puutteellisuuksien vuoksi joudutaan usein tekemään muutos- ja lisätöitä.

Muutos- ja lisätyöt ovat työn vaaditun laadun ohella tyypillisimpiä rakennuttajien ja urakoitsijoiden välisten erimielisyyksien ja riitojen syitä. Suunnittelulla pystytään torjumaan näitä riitoja sekä rakentamaan järkevä ja onnistunut urakkasopimus. Urakkasopimus tulisi laatia siten, että kaikki työhön liittyvät yksityiskohdat määritellään jo etukäteen mahdollisimman tarkoin. Lisäksi työn aikana tehtävät muutos- ja lisätyöt on tärkeää kirjata erilliseen sopimukseen, joka liitetään osaksi varsinaista sopimusta.

Riitoja syntyy suunnittelemattomien hankkeiden vuoksi sekä siitä huolimatta, että etukäteen pyritään kartoittamaan ja hallinnoimaan riskejä perusteellisella suunnittelulla ja yksityiskohtaisella urakkasopimuksella. Riitojen ratkaiseminen on mahdollista eri tavoin. Yleisenä lähtökohtana ja periaatteena riitatilanteessa on se, että osapuolten välillä syntyvissä erimielisyyksissä olisi ensisijaisesti ratkaisu pyrittävä löytämään itse sopimusasiakirjan ja liitteiden määräyksistä sekä niistä ilmenevistä periaatteista. Vaikka sopimusasiakirjasta ei saataisi suoraa vastausta riitakysymyksiin, on osapuolten pyrittävä ratkaisemaan erimielisyydet keskinäisillä neuvotteluilla ja mieluiten aina sitä mukaa, kun riitaa syntyy. Ei ole kannattavaa jättää riitoja ratkaistavaksi vasta sitten, kun hanke on saatu valmiiksi, koska tällöin ne johtavat usein kalliisiin, pitkiin ja epävarmoihin oikeudenkäynteihin. Näin ollen sovinto osapuolten kesken tulisi olla ensisijaisena lähtökohta riidanratkaisussa.

Aina ei kuitenkaan päästä sovintoon osapuolten kesken ja tällöin riitaisuudet joudutaan saattamaan tuomioistuimen ratkaistavaksi, ellei urakkasopimuksessa ole toisin määrätty. Tuomioistuinkäsittely on kallista ja aikaa vievää kummaltakin osapuolelta sekä riitaisuudet jäävät usein riippumaan ristiriitaisesta teknisestä asiantuntijatodistelusta, josta tuomioistuimella voi olla toisenlainen tulkinta. Lisäksi on otettava huomioon julkisen oikeudenkäynnin vaikutus maineeseen ja osapuolten yhteistyöhön. Oikeudenkäynnit voivat nimittäin helposti johtaa siihen, että yritys saa huonon maineen markkinoilla, mikä taas voi hankaloittaa uusien yhteistyökumppaneiden ja hankkeiden saamista. On siis syytä miettiä hyvin tarkkaan onko kannattavaa lähteä ratkaisemaan riidat tuomioistuimessa.

Tuomioistuinkäsittelyn välttämiseksi onkin usein järkevää sopia urakkasopimuksessa riitaisuuksien ratkaisemisesta välimiesmenettelyssä. Tässä menettelyssä osapuolten valitsemat välimiehet tai välimies ratkaisee riidan ei-julkisesti, lopullisesti ja päätös on heti täytäntöönpanokelpoinen. Päätöksestä ei voi myöskään voi valittaa kuten käräjäoikeuden tuomiosta, mikä on yleensä omiaan pitkittämään riitoja. Välimiesmenettelyn hyvänä puolena on myös se, että riidanratkaisuun voidaan ottaa mukaan riittävä rakennusjuridiikan sekä rakennustekniikan asiantuntemus. Välimiesmenettely on usein kallista, mutta sen myönteiset puolet ovat kuitenkin sen arvoisia sekä pitkittyvät käsittelyt tuomioistuimissa saattavat aiheuttaa yhtä suuret tai suuremmat kustannukset.

Edellä mainittujen menettelyjen ohella on olemassa myös muita mahdollisia vaihtoehtoja ratkaista riitaisuudet. Esillä on ollut osapuolten sovittavissa oleva niin sanottu hankkeen aikainen riidanratkaisu, jossa jokin ulkopuolinen taho antaisi sitovan tai suositusluontoisen lausunnon urakasta ilmenevistä erimielisyyksistä. Osapuolet voivat keskenään sopia siitä, onko lausuntoa noudatettava. Tällainen menettely riidanratkaisussa on kuitenkin harvinaista, eikä se ole saanut juurikaan sijaa suomalaisessa urakkakäytännössä. Mahdollista on käsitellä riitaisuus myös Suomen Asianajajaliiton määrittelemässä sovintomenettelyssä, jossa voidaan osapuolten kesken pyrkiä pääsemään sovintoon erimielisyyksistä.

Rakennusurakoihin liittyvät riitaisuudet ovat mitä moninaisimpia, eikä kaikkiin mahdollisiin riitaisuuksiin millään voida varautua etukäteisesti. Riitoja syntyy ja silloin on hyvä olla selvillä siitä, mitä erilaisia vaihtoehtoja on riitojen ratkaisemiseen. Tavallisimpia riitoja kuitenkin voidaan ehkäistä urakan hyvällä suunnittelulla ja riskien hallinnalla. Jotta suunnittelusta ja riskien hallinnasta saataisiin mahdollisimman suuri hyöty sekä riitaisuuksia ehkäisevä vaikutus, on siinä suositeltavaa käyttää ulkopuolista teknistä ja juridista asiantuntemusta. Vaikka ulkopuolisen avun käyttämisestä aiheutuukin aina lisäkustannuksia, on se mahdollisesti omiaan tuomaan säästöjä ehkäisemällä turhat ja kalliit riidat.

Mikko Pihlajamäki

asianajaja, varatuomari

mikko.pihlajamaki@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy toimitusjohtajana ja asianajajana hoitaen muun muassa urakkasopimusasioita.

Riskiä luottotappioiden syntymisestä voidaan tehokkaasti hallita paneutumalla huolellisesti luotollisen myynnin perustana olevien sopimusten tekemiseen. Vaikka suuri osa tavanomaisista sopimuksista tehdään suullisesti, on luottotappioriskin hallinnan näkökulmasta suositeltavinta pitäytyä kirjallisessa sopimisessa. Kirjallisen sopimuksen merkitys korostuu juuri tilanteessa, jossa maksusuoritusta ei saada sovittuna aikana. Jo sopimuksen laatimisvaiheessa, ennen riita- tai maksuviivästystilannetta, on hyvä käyttää apuna oikeudellista asiantuntijaa. Hyvin laaditun kirjallisen sopimuksen perusteella voidaan tarvittaessa tehokkaimmin käynnistää toimenpiteet saatavan perimiseksi.

Sopimuksen tekemisessä on aivan ensiksi syytä varmistua oikeasta sopimuskumppanista. Kenen nimissä sopimus tehdään ja kuka allekirjoittaa sopimuksen, eli kuka tai mikä taho vastaa sovitun hinnan maksamisesta? Yrityksen tai yhteisön ollessa kyseessä, on varmistettava, että yhteisön edustajana toimivalla on valtuudet tehdä sopimus yhteisön nimissä.

Luotollisessa myynnissä on hyvä ennakoida asiakkaan maksukykyä ja -valmiuksia. Vaikka usein varsinkaan pienyrittäjän ei ole mahdollista olla asiakaskuntansa suhteen kovin valikoiva, on varsinkin suurissa luotollisissa sopimuksissa aihetta perehtyä mahdollisen asiakkaan luottotietoihin ja taustaan. Mitä suuremman riskin asiakas omaa, sitä todennäköisemmin riskit realisoituvat.

Luotollisen myynnin maksuehdot on syytä neuvotella molempia osapuolia tyydyttäviksi. Kun maksajaosapuoli sitoutuu ehtoihin, jotka on sovittu heidänkin lähtökohtansa huomioon ottaen, kasvaa todennäköisyys maksun saamiseen.

Luotollista myyntiä koskevan sopimuksen sisällön näkökulmasta ei voi liikaa painottaa selkeyden ja yksiselitteisyyden merkitystä. Sopimuksesta täytyy ilman tulkinnanvaraisuuksia käydä ilmi, mitä on sovittu. Luotollisen myynnin maksuehdot on määritettävä tarkoin: milloin, mahdollisesti minkälaisissa erissä ja minne maksu suoritetaan. Samoin maksun viivästymisen seurauksista on sovittava, kuten myös siitä, mitä säännöksiä riitatilanteissa noudatetaan.

Kun myynnin ehdot ja mahdollisen viivästyksen seuraamukset on kirjattu sopimukseen tarkasti, ei viivästystilanteessa tarvitse käyttää aikaa sopimuksen sisällön selvittelyyn, vaan luotonantaja voi toimia riskien minimoimiseksi mahdollisimman nopeasti. Sitä mukaa kuin saatavan ikä kasvaa, sitä suuremmaksi kasvaa todennäköisyys sille, että maksua ei koskaan saada.

Elina Pajula

lakimies, varatuomari

elina.pajula@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy lakimiehenä hoitaen muun muassa erilaisia sopimusjärjestelyjä sekä luotonvalvontaan, perintään ja velkomuksiin liittyviä asioita.

Johtajien kohdalla usein joudutaan miettimään, tuleeko heidän osaltaan kyseeseen johtajasopimus vai normaali työsopimus. Korkeimman oikeuden vuodelta 1986 olevan tapauksen perusteella osakeyhtiön toimitusjohtajaa ei ole pidetty työsuhteessa asemansa johdosta. Tämä on johtunut siitä, että toimitusjohtaja toimii yhtiöoikeudellisena toimielimenä eikä hän siitä syystä ole työnantajan johdon ja valvonnan alaisena.

Johtajasopimus tehdään toimitusjohtajan (toimitusjohtajasopimus) tai vastaavassa asemassa olevan vastuuhenkilön (johtajasopimus) kanssa. Tällaisessa asemassa oleviin ei siis pääsääntöisesti sovelleta työsopimuslakia eikä myöskään tästä johtuen työaikalakia tai vuosilomalakia, mutta muun muassa työajasta, vuosilomista ja sairausajan palkasta voidaan erikseen kuitenkin sopimuksella sopia. Toimitusjohtajan kohdalla sovellettavaksi lähinnä tulevat yleiset sopimuksia koskevat säännökset ja periaatteet. Johtajasopimusta tehtäessä osapuolina toimivat siis yritys ja johtaja.

Yhtiöoikeudellisena orgaanina toimitusjohtaja ei ole työsopimusoikeudellisesti ajateltuna työntekijä, mutta lähtökohtaisesti kaikki muut johtajat ovat työsopimuksen soveltamismielessä työntekijöitä.  Pääsääntöisesti toimihenkilöt ja ylemmät toimihenkilöt ovat siis työsuhteessa ja heihin sovelletaan työsopimuslakia. Toimitusjohtajan kohdalla kyseeseen voi tulla myös työsopimus. Käytännön tilanteet huomioon ottaen on selvitettävä, onko toimitusjohtajan ja yrityksen välisessä sopimussuhteessa sellaisia tekijöitä, jotka voisivat synnyttää mahdollisesti työsuhteen johtajasopimuksen sijaan. Todelliset olosuhteet siis ratkaisevat sen, onko kyse työ- vai toimisuhteesta. Tämä ilmenee myös korkeimman oikeuden tapauksesta vuodelta 1996, jossa toimitusjohtajan katsottiin olevan työsuhteessa yhdistykseen, vaikka hän käytännössä olikin voinut toimia melko itsenäisesti. Sopimuksien soveltaminen ei siis aina ole yksinkertaista ja selkeää.

Johtajasopimuksen avulla johtajalle annetaan sopimusteitse lainsäädännöllisesti puuttuva työsuhdeturva. Myös johtajasopimus on kokonaisuus, kuten työsopimuskin, jota voidaan muuttaa vain sopimuksella.

Johtajasopimuksessa on erityisen tärkeä sopia muun muassa palkasta, bonuksista, mahdollisista optioista, vakuutuksista sekä immateriaalioikeuksista, salassapidosta ja kilpailukiellosta. Johtajasopimuksessa salassapidon ja kilpailukiellon osalta työsopimuslaissa olevat vastaavat säännökset eivät tule sovellettavaksi, joten myös niistä on siitä syystä sovittava erikseen.

Toimitusjohtajan toimi voidaan päättää ilman työsopimuslain mukaisia perusteita. Tästä johtuen johtajasopimuksessa on tärkeä sopia erilaisista toimen päättymistilanteista ja myös mahdollisista korvauksista.

Mikäli johtajasopimuksen sisällöstä tai tulkinnasta aiheutuu riitaa, erimielisyydet pyritään ratkaisemaan usein aluksi sovinnon kautta, mutta mikäli sovintoneuvottelut eivät tuota tulosta, ratkaistaan asia yleisissä tuomioistuimissa. Tätä toimintatapaa noudatetaan myös työsopimusten osalta. Välimiesmenettely riitojenratkaisumenettelynä on yleistynyt, mutta siitä tulee sopia erikseen johtajasopimuksessa.

Selkeä johtajasopimus kuten myös työsopimus tulee tehdä mahdollisimman varhaisessa vaiheessa eli sopimussuhteen alussa. Näin vältytään sopimuksettomalta tilalta ja mahdollisilta ongelmilta sekä riskeiltä.

Piia Jeremejeff

lakimies, varatuomari

piia.jeremejeff@legistum.fi

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa työoikeuteen liittyviä toimeksiantoja.